La SCI ou Société Civile Immobilière comme son nom l’indique est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.
En France, cette solution est particulièrement prisée par les familles, notamment celles qui sont confrontées à ce que l’on appelle : l’indivision. En principe, une SCI n’a pas un but commercial, à l’exception des SCI construction vente.
Sommaire
La SCI, bien que souvent familiale, est une forme juridique de société à part entière. Et comme toute société, elle a ses caractéristiques de base :
Capital social | C’est totalement libre. Aucun montant minimum ni maximum n’est imposé. Selon si la SCI est à capital fixe ou à capital variable, l’inscription dans les statuts sera différente. |
Siège social | Le siège social étant obligatoire, la domiciliation d’une SCI peut être faite à l’adresse du gérant. Dans ce cas, elle n’est pas limitée dans le temps. |
Apports | Pour constituer le capital d’une SCI, les apports de chaque associé peuvent être en nature (un immeuble ou tout autre bien immobilier) ou en numéraire (de l’argent). On distingue un apport pur et simple, d’un apport à titre onéreux (c’est le cas quand un associé souhaite intégrer au capital un bien qu’il n’a pas fini de rembourser). Puis il y a les apports mixtes. |
Part sociale | Ce sont les titres que les associés reçoivent en contrepartie de leurs apports. S’il s’agit d’un apport en nature, l’associé disposera d’une part en fonction de l’estimation du bien. Il y a des déductions à effectuer, si un emprunt est transmis à la SCI. |
Associés | La SCI compte 2 associés au minimum, pouvant être des personnes physiques ou morales. |
Prise de décisions | Les associés désignent un ou plusieurs gérants qui représentent et qui s’occupent de la gestion quotidienne. Toutes les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale. |
Durée de vie | 99 ans au maximum |
Statuts | L’établissement des statuts est une étape obligatoire. Y seront indiqués : le nom, le capital et le siège social, la durée de vie de la SCI, les apports de chacun, les différentes clauses concernant le fonctionnement et la gérance. Ils peuvent être rédigés par un avocat, un expert-comptable ou un notaire (celui-ci est obligatoire lorsqu’il y a un apport en nature). |
Lors de la création d’une telle société, il faudra choisir entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable.
Pour une SCI à capital fixe, qui est la plus courante, le capital est déterminé à la création et indiqué dans les statuts. Pour tout changement du montant, il faudra passer par une assemblée générale, et une modification des statuts. Elle peut être gérée par un étranger ou même par un mineur de 16 ans qui a demandé l’émancipation légale peut devenir un associé
La SCI à capital variable est beaucoup plus flexible. Dans les statuts, seront inscrits un capital minimum et un capital maximum. Par conséquent, même s’il y a une modification, il n’est pas nécessaire de refaire les statuts, tant que les limites ne sont pas atteintes. De plus, les associés restent anonymes, leur nom n’apparaît pas dans les statuts.
Il existe en effet plusieurs types de SCI qui ont chacun leurs spécificités Parmi les formes les plus courantes de SCI
Idéale pour gérer un bien en famille, cette forme est souvent utilisée dans les cas de succession. Les associés d’une SCI familiale appartiennent nécessairement à la même famille, jusqu’au 4e rang.
C’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire, l’immeuble n’est donc pas une propriété d’aucun des associés. Si l’un d’eux venait à quitter la SCI ou à décéder, le bien appartient toujours à la SCI.
Cette forme de SCI commence à trouver ses adeptes. Elle est particulière dans le fait que chaque associé jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.
C’est la seule forme de SCI où l’on peut acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit. Il n’y a pas de capital minimum, mais il est recommandé d’opter pour un capital variable. Il y a également possibilité de modifier le statut (arrivée d’un nouvel associé par exemple) sans obligation de remplir des formalités de modification et en conservant l’anonymat de ce dernier.
En savoir plus sur les différentes formes de SCI en cliquant ici.
La SCI est gérée par un ou des gérants désignés soit dans le statut de la société lors de sa création, soit à l’issue d’un vote des associés. Ses responsabilités y sont stipulées au préalable, généralement il s’occupe des affaires courantes de la SCI (tenue de la comptabilité…), et toute décision sur un projet d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier doit être soumise aux associés et obtenir leur accord lors d’une assemblée générale avant d’être adoptée.
Au moins une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale avec un ordre du jour et un procès-verbal. Tous les termes des conditions de vote et de majorité doivent figurer dans le statut.
Chaque associé a le droit de prétendre à une part des bénéfices de la SCI généralement proportionnelle à leur part dans le capital. Le mode d’attribution doit être stipulé dans les statuts. Par ailleurs, ils sont aussi responsables des dettes de la société.
La fiscalité d’une SCI peut paraître complexe. En effet, une SCI peut être soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
Dans le premier cas de figure, l’IR, chaque associé personne physique est imposé individuellement sur ses revenus fonciers. La SCI n’a pas d’obligation de présenter un bilan annuel.
Pour l’autre possibilité, en IS, la SCI est imposable selon un barème défini par la loi. Les bénéfices sont calculés après paiement des impôts. Si ceux-ci sont distribués, alors chaque associé devra payer des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers.
Pour en savoir plus sur la fiscalité des SCI : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/societe-civile-immobiliere
Les avantages de la société civile immobilière sont nombreux. Sans être exhaustif, il est possible de citer :
Pour créer une SCI, voici les principales étapes à suivre :
Pour chaque modification de SCI, que ce soit les statuts, la cession de parts ou le transfert du siège social, il faut impérativement l’accord de tous les associés. Chaque prise de décision se fait par vote lors d’une assemblée générale ou par voie de consultation écrite.
Des formalités sont nécessaires avant de procéder à la modification d’une SCI :
La liquidation d’une SCI peut être amiable ou judiciaire. Dans les deux cas, les formalités suivantes sont nécessaires pour liquider une SCI :
Toutes ces procédures sont à accomplir au moins 1 mois après l’assemblée générale.
Source: https://creer-une-sci.fr/